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　　本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(21/5/29-21/6/4)45 个重点城市新房合计成交722 万平米，环比上+13%；其中，一二线环比+24%、三四线环比-19%；6 月累计一手房月成交同比+4%，较5 月-2pct；其中一二线同比+13%、三四线同比-27%，分别较5 月+10pct 和-42pct。

　　上周14 个重点城市二手房成交156 万平米，环比-18%；6 月截至上周累计成交同比-23%，较5 月-17pct。库存方面，上周15 城推盘-12 万平米，主要由于杭州和上海可售大幅下降；对应上述城市合计成交303 万平米，环比+18%；周成交/推盘比(去化率指标)最近3 个月(21 年3-5 月)分别为1.35 倍、0.96 倍和1.29 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,027 万平米，环比-3.4%；3 个月移动平均去化月数为8.0 个月，环比下降0.3 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

　　主要政策新闻：财政部宣布国有土地使用权出让收入等划转税务部门征收，我们认为本次政策是非税收入的征收方式的变化，而四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策继续按照现行规定执行，说明并不涉及财权上收，但是土地出让金对于中央将更加透明，地方政府在规范行为要求下自由度将有所限制。首批9 只公募REITs 全部售罄，配售比或低至2%，有望创历史新低。广州住建局开展为期三个月的房地产市场秩序专项联合整治行动，已初见成效；南京发布人才落户新政；东莞强调房住不炒；天津银保监局发布经营用途贷款违规流入房地产领域风险提示；绍兴实行网格控房价；上海敲定“十四五”时期旧区改造总体目标，将完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造48.4万平、受益居民1.7 万户。据中指院，5 月全国300 城土地出让金7,665 亿元。郑州、合肥、苏州等城市实现首批集中供地。克而瑞数据显示，5 月主流50 家房企单月销售金额10,469 亿元，较20 年同比+15%、较19 年同比+37%。

　　公司动态跟踪：5 月销售：万科A 销售金额576 亿元(-6%)，销售面积383 万平(-1%)；中南建设销售额202 亿元(+9%)，销售面积149 万平(+6%)；新城控股销售额242亿元(+8%)，销售面积219 万平(+7%)；世茂集团销售额291 亿元(+323%)，销售面积163 万平(+29 %)；中国金茂销售额233 亿元(+16%)，销售面积119 万平(-1%)；荣盛发展销售额114 亿元(-0%)，销售面积97 万平(+4%)；旭辉控股集团销售额269 亿元(+33%)，销售面积159 万平(+40%)；美的置业销售额161 亿元(+16%)，销售面积128 万平(+19%)。蓝光发展股东杨铿将全部股权转让给蓝光集团，蓝光集团被动减持不超过2%股份；回复上交所问询函。招商蛇口拟发行不超过21.6亿元的5 年期/3.66%和3 年期/3.37%债券；阳光城控股子公司阳光智博生活服务境外IPO申请材料获中国证监会受理。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌1.38%，沪深300 指数下跌0.73%，相对收益为-0.65%，板块表现弱于大市，在28 个板块排名中排第24 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：陆家嘴、浦东金桥、*ST 银亿、外高桥、中房股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为皇庭国际、嘉凯城、中国国贸、西藏城投、新华联。

　　投资建议：我们认为三条红线、贷款集中度管理和供地两集中新规将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，加速行业进入以效益为导向的集中度提升2.0 时代，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间，同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。目前 AH 主流房企 21/22PE 仅为4.6/4.0X，我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：新城控股、万科 A、金科股份、金地集团、保利地产；H 股：龙湖集团、旭辉控股、融创中国、华润置地、中海外发展，建议关注：新城发展、宝龙地产。此外，我们维持物管板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、绿城服务、永升生活服务、融创服务、宝龙商业、中海物业，建议关注：华润万象、新大正、新城悦服务等。

　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）

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