狼人杀

上个世纪二三十年代，全球经济出现萧条。在美国出现了这样生动的一幕：乳制品产量严重过剩，大量牛奶滞销，农场主为了保证牛奶的利润，于是便把大批的牛奶纷纷倒进了密西西比河。这便是我们初中课本中描述的“倒牛奶”事件。

经济学上把“倒牛奶”解释得很清楚：市场上需求严重不足，但商品库存却积压，叠加储存成本高、运输成本高，生产者权衡利弊之后发现，直接“毁掉”才是最稳妥的做法——既保持了供需平衡，保证了利润，又彻底消除了“送人”可能带来的成本开支。

谁也想不到，百年之后的今天，我国的房地产市场也开始出现“倒牛奶”现象了：受调控政策收紧影响，尤其是融资“三道红线”和贷款“五档管理”政策，开发商面临各种融资困境、还债压力、回款压力。叠加受房价下跌趋势与预期影响，大多数开发商新房“滞销”，库存都出现了严重积压。这种情况开发商本可以通过“降价卖房”快速回款来解决危机，但为了保证房地产的利润，很多开发商宁愿破产也不愿降价自救——援引21世纪财经频道的报道，截止到9月15日，全国已经有288家开发商破产，平均每个月约有30家开发商宣布破产，平均每天约1家开发商破产。值得一提的是，整个8月份宣布破产的开发商不少于42家。

从开发商破产的情况来看，出现破产的公司多为小型开发商。这些开发商主要的问题无非以下几点：过于激进、负债压力大、现金流断裂、地产布局定位问题导致销售回款较弱、多元化转型失败等。

然而，对于开发商而言，更糟糕的情况还没有出现。这个结论的得出并非我们信口雌黄，而是基于三个事实：其一，贝壳研究院高级分析师潘浩透露，今年房企到期债务规模达12822亿元，整个下半年的偿债规模比上半年要高15%。换言之，下半年开发商的日子更不好过。有机构就直言预测，未来几个月房企破产数量或达到惊人的300家；

其二，房企融资跌入“冰点”，过去“借新还旧”的玩法没法继续了。据不完全统计，今年前7个月，房地产行业债券融资规模累计增速持续下滑。1-7月，房企境内外债券融资金额累计约6428亿元，较2020年同期下降13%，累计增速达2018年以来最低点。此外，今年以来，随着融资政策收紧，半数以上的房企的融资成本有明显上涨。一言概之，当前时期，对于大多数资金链告急的开发商来说，已经回天乏术了；

其三，9月1日，穆迪将中国房地产行业的展望由“稳定”调整为“负面”，意思是在未来6至12个月内，全国合同销售额或最高下降5%。事实上，根据中原地产的统计资料显示，Top100房企8月单月实现销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。把这两个信息结合起来看就是，下半年开发商的销售压力会更大，换言之，期待开发商通过下半年加大回款来解决已经存在的资金问题，一点也不靠谱。

当一些开发商还在憧憬着未来房地产调控放松，危机转瞬间就能解除的时候，行业大佬们更是接连“泼下了冷水”：8月30日，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜直言，把希望寄托在政策放松显然是不现实的。目前的市场环境，留给开发商的操作空间少之又少，楼市预期凭开发商一己之力也难以扭转；8月31日，孙宏斌两句悲观表态，一语点醒很多“梦中人”，第一句是“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的”；第二句是“除了我们以外都有可能暴雷”。

“倒牛奶”现象发生在民生房地产行业，着实让人唏嘘不已。9个半月288家开发商宣布破产，对当下本就寒风凛冽的楼市来说，信息量巨大。但也有人表示非常不解，开发商手中大多握有房产、土地等储备，资金出现缺口，降价卖房便可以拉动回款，轻轻松松就能够化解危机，实现自救。为何开发商宁愿破产也不降价“自救”呢？对此，懂行人说出了答案，开发商并非不想降价卖房，而是有3大难言之隐：

第一、降价会招致地方主管单位的约谈、警告，甚至可能会被“问责”。

很多专家都说，98年房改带领中国房地产行业走向了真正的市场化，推动了中国城镇化的发展，也切实提高了人民群众的居住水平。但在我们看来，中国房地产行业依然是“政策市”，即国家行政干预的成分多于市场自我调节。正因为如此，开发商才不敢贸然降价。事实上，现在开发商对于新房的售价并没有定价权——开发商卖房必须要申领商品房预售证，新房的售价也被牢牢限制。尤其是2016年后，很多城市都出台了“限价”政策，要求新房售价不得高于周边房价的平均价。

最近几年，市场上也确实出现了不少开发商迫于资金压力铤而走险选择降价卖房的案例，但结果往往都招致了地方主管单位、地方房地产行业协会组织等的约谈、警告，甚至是问责。马鞍山、恩施、岳阳、桂林、沈阳、唐山、昆明等，都发生过类似经历。

我们说几个例子，大家能更好理解：1、8月11日昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开的座谈会上，“昆明房协”明确强调：加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其是恶意降价行为，情节严重者将停止项目网签；2、9月初，株洲市住建局对采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房的多家企业项目负责人进行了约谈，并记入企业信用不良记录；3、在此之前，山东菏泽今年7月底以“不正当竞争”为由，对一家大幅降价销售的大型开发商进行调查。

此外，金融界消息显示，万科前董事局主席王石曾在2014年公开表示，2008年因为楼盘降价，万科被南京相关部门罚款4000万元。由此不难看出开发商的第一个“难言之隐”：人在屋檐下，不得不低头。

第二、降价会遭到同行的排挤。

房地产市场的价格体系是大家共同撑起的，如果有一家开发商因为资金问题就选择降价卖房，那么其它的开发商也必然要跟着降价，否则房子就很难销售。如此一来，很可能引发“价格战”。对于购房者来说，开发商打价格战，他们躺着受益。但是作为开发商来说，价格战不仅破坏了市场行销能力，还压缩了利润。对于资金链吃紧的开发商来说，可能会加快破产的速度。

所以从开发商层面来说，是很不愿意看到同行降价卖房的，尤其是资金面良好的企业，更看不得资金链即将断裂的企业走降价促销的路子。2020年河南30多家开发商统一思想“不降价”，甚至还组织了一个“不降价联盟”，就是最好的证明。2009年，绿城集团前董事长宋卫平抨击同行万科降价时说的一番话，也很能佐证这个事实：“2008年市场遇到困难时，万科率先降价出货，置同行利益于不顾，没有体现行业责任。”

综上所述，即便开发商有降价的念想，也会就此打消。因为得罪同行的后果，可能会让自己更吃不消；

第三、降价会招来老业主的阻拦。

央行报告显示，国人80%的家庭财富都体现在房产上，所以作为已经买房的老业主来说，是很难接受开发商降价卖房的。事实上，过去这些年，房地产市场上没少出现“开发商降价卖房遭到前期业主大规模退房及激烈抗议阻拦”的案例。

为什么会出现这种情况？地产开发商高层的解释很简单明了：从购房者心态来讲，都是买涨不买跌。房子一旦降价，前期业主觉得买亏了进而进行维权，这几乎已经成为惯例。

远的不说，就说最近这段时间，全国各地因开发商降价引起的老业主退房、大闹售楼部的案例不少于20起。其中以沈阳某楼盘降价销售最为典型：8月17日，沈阳一楼盘降价3000元/平卖房，降价幅度超过20%，此举直接引来100多位老业主聚集售楼处要求退房。在这起事件中，开发商的口碑一落千丈，而且还被地方主管单位约谈。

总而言之一句话，降价卖房会导致老业主的阻拦，开发商对此往往无所适从、无力抵挡，尤其是注重品牌效应的大开发商，更是不敢轻易兵行险着。

既然开发商降价卖房存在三大难言之隐，阻力很大，那么未来在市场环境不佳，楼市预期不明朗的情况下，开发商还能降价卖房吗？答案是肯定的，但开发商要换一种方式：比如通过推特价房、垫首付、送精装修等方式，选择“暗降”。尤其是三四线城市，在市场降温的压力下，很多房企销售节奏放缓，回款变慢，这种情况下，就急需要靠降价卖房来促进销售拉动回款。平心而论，这对于刚需购房者而言，是好消息，建议大家未来几个月可以密切关注楼盘价格动向，寻找合适的出手时机。

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