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今年，许多城市的房市都遭到了冲击。

尤其是深圳的二手房市场，已经冷到令人无奈。

在这种背景下，还要买涨不买跌吗？

存量市场的凛冬

自今年年初起，深圳二手房市场便不断萎缩，截至8月，成交套数已逼近2000关口。但是挂牌数量却不断上涨，价格也呈现下降趋势。

与此同时，法拍房也冷得彻骨。根据阿里法拍网显示，近期拍卖的房产数量一再上升，价格一再下降，甚至跌破五折都难以出手。同时，2020年深圳共挂牌2839套法拍房，成交1710套，而今年上半年挂牌量达到1750套，仅成交711套。

房屋作为商品的一种，其价格终归被价值所决定，且受供需影响。房子建好，它的价值就已经基本固定了，只会受小幅影响。

深圳作为中国人口净流入第一名的城市，房屋的需求量是在不断攀升的，而且因为可开发面积的缩减，供给量也在不断减少。

这样看来，价格下跌的房产不应该更好卖出吗？为什么事实恰恰相反。

这就不得不提到一个常见的市场现象——买涨不买跌，心理学家将其命名为“损失厌恶”。通俗的解释一下，就是市场在预期良好时对消费者产生的积极影响是1，而在预期不好时却会产生2-2.5的负面影响。

也就是说，哪怕只有33%的概率上涨，66%的概率下跌，消费者也更倾向于购买价格正在上涨的商品。而价格正在下跌的商品，哪怕有66%的概率上涨，也鲜有人问津。

这种行为在股市更为明显，看到一支股票涨了，就一窝蜂的都去买。见好就收的人小赚一笔溜了，绝大部分人都成了庄家的韭菜。

损失厌恶符合人性，但它是否符合经济规律值得商榷。

买涨还是买跌？

大家不妨仔细回想一下，身边天天喊着“买涨不买跌”口号的人，有多少人是自己思考后说出这个结论的？大部分都是在跟风。而那些造势的人，几乎都是房产经纪人、置业顾问、炒房客。

他们为什么疯狂撺掇散客买涨？因为买了他们能赚钱。房价上涨了，抽成就高了，大家都是利来利往，对自己没好处，又何必劝你买房呢？

当然，有许多观望的购房者都害怕买了下跌的房子会亏本，这确实是一个顾虑，但同时也要知道，上涨的房子也可能下跌，甚至出现下跌的可能性更大，就比如现在的学区房，当年涨的有多欢，现在崩的就有多惨。

前文提过，房子的价格终归受价值所影响。那么那些价格上涨的房产，价格比实际价值高那么多，中间是不是差了很大一个泡沫呢？

买这样的房子，就跟买了“注水猪”是一个道理，肉就那么多，看起来大是因为注了水。

相反，那些正在下跌的房产，其价格已经无限接近真正价值了，又还能有多大的跌落空间呢？

用下面的这个图，可以更形象的说明这个问题。图中，红色代表价格正在上涨的房屋，绿色代表价格正在下降的房屋。显然，房价不可能一直下跌，因此绿色曲线在后半部分也转为上涨。

假如两套房产初始价格一样，在同样的时间购买了上涨房产和下跌房产在未来的预期收益是不一样的，显然，在长期持有的前提下，绿色的预期收益远远高于红色。

打个比方说，你现在要买房，有两套实际价值均为500万的房产A和B。A持续上涨到了600万，B跌倒了400万。A还能涨到650万，而B可能会跌倒350万，但在未来也会涨到650万。

买A，相当于花600万赚了50万，买B，相当于花400万赚了250万，哪个更合适显而易见。

所以，对于自有住房的购买群体来说，无论是刚需还是改善，不用太考虑房价下跌这件事。在深圳这样需求强劲的城市，长期来看，房屋一定会升值，而且正处于下跌的房产，其升值空间比处于上涨的房产空间还要大。

这种情况过于理想，面对学区房这类特殊的房产不太适用，但趋势都是大体一样的。

有的朋友会问到，现在房市降温了，以后房价还不一定上涨还是下跌，怎么能说买跌比买涨合适呢？这样的担心确实有一定道理，但是要知道，如果整体下跌的话，买涨亏得更多。

就比如前面的例子，假如A和B都跌到300万了，买A不是更亏吗。

所以，不论涨跌，买房更多该考虑的是现在的价格与其本身价值的差值。有的房子在涨，但是从一个远低于价值的价格开始涨的，有的房子在降，但却是从高位开始下降的，也就不适用上面的结论了。

当然，这些都只是提供一个建议，具体怎么消费，还是要自己考量。

投资的抉择

除了买方的观望因素外，政策因素也直接影响着二手房市场。二手房官方指导价的出台，缩减了银行放贷的额度。

比如一套标价1000万的二手房，原本贷款700万，首付300万就能购买。但是它的指导价为900万，银行放贷就只放630万，需要支付370万才能购买，首付一下多了70万，使得很多有意愿的购房者也不得不放弃购买了。

这么做的目的只有一个，就是保证官方的资金注入到更合适的地方去。

从两个角度来分析：

1、收紧二手房贷款，让更多有购房需求的人去买新房，有利于开放商迅速回款偿还银行债务。虽然买新房也用了银行的钱，但这个过程将一个整体的风险（开放商）化成了N多个零散的风险（购房者），使金融风险显著降低。

2、可以增加贷款收入和税收。打个比方，现在有100套二手房，也就有100个借了银行钱的人，如果新增了100个购房者，他们都去买二手房，从银行借来的钱最终又通过原房主还给了银行，等于还是有100个持有贷款的人。但是如果购房者都去买新房，那银行就会有200个债务人。

这两点，根本上都是提高了政府控制资金流向，获得稳定税收的能力。

任泽平曾说：“房价，长期看人口、中期看土地、短期看金融。”深圳的金融调控令行禁止，土地少得可怜，但却是中国最能吸引人口的城市。

因此，长期来看，深圳的房价不可能明显下跌，只会平稳上涨。试想，如果你花500万买了套房子，没过几年跌到300万了，你还愿意按照500万的贷款去还账吗？

政府不可能允许这种情况出现，因为这会增加巨大的金融风险。

所以，有想法在深圳买房的人，能上车就上车。当然，要时刻牢记——房市有风险，投资需谨慎，买房子最重要的还是要考虑自身的经济水平。

作者|湾叔

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