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01

时间，不发一言，却充当终极裁判。

2016年南京限购之后，南京都市圈大热，那些当年挤破脑袋、甚至连夜排队去买都市圈房子的南京人，现在怎样了？

客观来说，南京城市外溢，如果刚需自住、地缘，这些需求都没问题。但凭心而论，5年前的房产盛宴，很多南京人是抱着“投资”与“房价暴涨”的预期抢着上席——到现在，灯火辉煌下，房价盛宴是否还在？

几年前，南京人像潮水一样涌到周边，制造了一张一张“楼市时局照”。黑夜让人休息，但买房人目光灼灼，簇拥排队，挡不住发财梦！

▲2017年南京都市圈买房现场（来自西祠房产）

希望多大，失望就多大！

用一位买房人的话说“房价不涨反跌，卖卖不掉，租租不掉，月月要还款，高位站岗，死死套牢。”急于脱手，不容易！

挂牌房源直接标明“笋盘急售”！

▲宝华某二手房

如今，宁句城际跑起来，全面进入设备安装调试阶段，预计年底通车。太阳底下没有新鲜事，都市圈又开始新一轮预热。

▲宁句城际（来自句容日报）

“都市圈楼市凉了吗？能买吗？”我们认为，能不能买，最终要看区域价值、未来发展、项目定位及操盘能力，以及自己的需求。

毕竟，南京都市圈楼盘，不乏有烂尾的！难道不怕吗？

02

—仙林东？还是镇江西—

宝华，与仙林毗邻，是南京都市圈中最热的。房价一度超过镇江市区。当然，这也是南京4大传闻之一：南京、句容合不合并？

新房方面，在售某大盘，2017年开盘约1.7万/㎡，如今均价1.1万/㎡，越卖越便宜。

二手房方面，3年前，宝华高层成交价约1.6万/㎡。如今多数房源报价7千-1万/㎡，房价跌幅巨大。

链家网上，挂牌10个月还卖不出的房子，到处皆是！

可以说，小小宝华，大大库存！

现在，8000套的宝华挂牌量，是仙林的2.7倍，快赶上整个栖霞了！

从地理位置分析，宝华与仙林几乎一体。

从仙林湖万达茂出发到宝华镇中心，开车15分钟左右。两地间有智谷大道、仙林大道、宝华大道等，路网开阔畅通。

从热力图来看，宝华镇中、仙林东路附近和仙林湖连成一片，好似一城，融合度较高。

据统计，栖霞约40个产业园，大多分布在仙林大学城周边。产业丰富，占比较高的是科研办公园区、产业综合体和仓储物流园区。

仙林产业多且成熟，人才不断流入。二手房3.6-5万/㎡的高门槛下，确实有购房需求外溢。

按100㎡算，一套仙林房360万，一套宝华房100万，距离近而性价比明显，不可否认，宝华存在自住价值。

预算有限的年轻人，在仙林上班，买一套宝华房自住，以后有积累了再置换到仙林，这是很多年轻人的思考与现实路径。

—句容市—

除宝华，句容市也曾是南京投资客重仓之地。

某大盘在黄梅街道造了一座城。2016年卖8千/㎡，2021年卖9千/㎡。房价没跌，但基本没涨。

二手房挂牌量却很惊人！挂牌量2800套，已经超过仙林。多数房子报价7千-9千/㎡，比在售新房略低。

相比之下，句容市区二手房挂牌量倒不多，1500多套，报价9千-1万/㎡。房价和宝华差不多，但库存明显少。

通过热力图，很明显，句容市与仙林、马群现阶段是割裂的，未有效融合。

不过，一个消息来了，宁句城际（S6）预计年底开通。南京、句容将通过地铁，进一步融合。这是切实利好。

S6设计速度120千米/小时，按42.96千米的外线圈来算，从马群站到句容站，往返一次大约35分钟。

虽然S6一头辐射紫核，麒麟科创园，但这两个新城区，本身处于0~1的状态，目前对句容市并没有产业、人口外溢。

S6线路走势，其实是一条城东刚需线：马群2.5万/㎡-麒麟镇2.1万/㎡-汤山镇1.7万/㎡-句容9千~1万/㎡。

但，价差不明显，1.7万/㎡的汤山镇对比1万/㎡的句容。

现阶段句容市，要想真正受南京辐射，也要等到紫东、麒麟壮大起来。大量高新智慧性产业蓬发，人口密集，才能产生一定外溢。就居住本身而言，S6开通后，在黄梅站附近的居民到城东，时间较快。

买句容市中心地段的，尤其崇明站、华阳站一带，拥有市级核心资源，配套成熟度高。对于地缘客是适用的，但投资，还是要小心！

—句容郭庄—

句容郭庄靠江宁，在湖熟南边，房价约8千-1万/㎡。

不比宝华背靠仙林“城市副中心”，也没有像句容市有S6城际轨交。郭庄除了句容西站，长深高速，与南京疏离，无法成片状连接。

再加上湖熟房价1.8万/㎡——江宁谷底价，市镇级别，自身都没发展起来，根本谈不上对外辐射。目前，郭庄除了东郊奥特莱斯，配套较少。区域内多工厂、农场。

一句话，郭庄，现阶段与未来长期，依然留白。

—滁州汊河—

此前，滁州汊河火爆，是乘了江北新区的东风。“新江北、北站新城”这些楼盘名，便可窥知一二。

汊河作为江北新区直接受益者，房价居然赶超滁州市区了！“南京土豪杀入都市圈，整层整栋日光”。2016年的投资风潮，也刮在这里。

如今，汊河楼市的最大春药依然是江北新区、高铁北站。

但在售楼盘4年房价不变，有的甚至阴跌。

比如，A盘2017年8.8千/㎡，2021年9千/㎡，房价和4年前几乎没变化。B盘原先8千/㎡，现在6千/㎡，跌！

周边，其他盘9.5~9.7千/㎡的房价，一卖好多年。

从热力图上看，汊河与江北新区的融合度一般。

不可忽视一点，汊河与江北新区，中间隔着一座长条状的老山，后期交通上很难形成一个密集织网。

不过，为融入江北新区，滁州投资百亿资金建设宁滁城际。如今，宁滁城际一期、二期工程（滁州段）正在施工中，计划2022年6月建设完成。

官方发布，全线通车后，从汊河镇前往江北新区仅需10分钟左右。愿景很美好，客观上，也确实是大利好。这点要承认。

最关键，南京北站是3号线西延（规划）、4号线北延（规划）、15号线（规划）、S4号线（建设中）、18号线（规划）的换乘车站。

产业方面，汊河离得最近是江北高新区，更远期，江北核的金融产业还未起步，研创园的科技产业刚刚开始。10年内，整个江北新区自身能发展起来已经算乐观了。至于产业、人口外溢到汊河，存在可能性，也要看未来的操盘力度。

现阶段，汊河9千/㎡房价，上涨乏力。

—马鞍山和县—

马鞍山和县位于江北桥林旁，最大的诱惑是S3号线高家冲站。毕竟，从在售楼盘出发，自驾到地铁站很快。

交通上的阻断较小，但房价却很现实。2016年之后，在售的某个大盘基本稳定在7500-8000元/㎡。

某盘，广告：“900万方大盘，一站式生活”！

体量巨大！可以说，这是何等的规模啊。当然，客观来说，如果造城成功，繁华热闹自不待言。

计算一下，一期2048户，一期南区约27万㎡。900万方，相当于33个一期南区。撇开学校、医院等配套，怎么也有上万套吧。而浦口一个区的二手房挂牌量多少？才2万！

和县总人口才40万，一个大盘就能供应几万人口，简直惊掉！关键，有多少人会跑去两城边界处买房呢？

再看其他盘，A楼盘2018年高层7500/㎡，2019年至今维稳在6500-6800元/㎡；B楼盘2017年8000-8500元/㎡，2019至今稳定在7000元/㎡。

真相是：新房卖不动，二手房卖不掉。

而马鞍山和县位置，隔壁是桥林，隔江对岸是江宁滨江。2个区域房价2万/㎡上下，跟和县差1万/㎡多。

产业上，桥林新城主攻高端制造业、江宁滨江新城发展先进制造业，都是新城，还处于开始阶段，地缘客买入较多。

同样，和县主力产业也是制造业，但位于郑蒲港新区，和县南部，离南京实在太远太远。如此一来，和县和桥林、江宁滨江的产业，既无法融合也无法相互促进。桥林、江宁滨江外溢能力较弱，和县吸引外来人口也难。

所以，现阶段，S3轨交对桥林辐射作用大。后期二期延长至和县，才有可能带动板块发展。

和县的房子和郭庄类似，略尴尬。

03

我们认为，南京都市圈有前景，如果操盘给力，未来很有高度。

但如今，判定南京都市圈板块的房产价值，不妨从以下3个方面分析。

交通是否便利，消除城市边界感。有地铁、高铁、高速等做支撑，城与城才能流动起来；

区域中心是否饱和，能对周边区域产生外溢。有产业、人口的外溢，都市圈才有真实的置业需求；

双城之间联结性是否紧密，两地融合度意味着一体化程度。

虽说，南京都市圈横跨苏皖两省，有10个城区，但能让南京人买房的，主要涉及句容、滁州、马鞍山3个市。再细分，主要由宝华镇、句容市区、郭庄、滁州汊河、马鞍山和县构成，镇守南京东南西北。

如今南京都市圈板块，库存大、流通性差、房价不涨（甚至跌）、多数区域与南京融合度不高。

在真实需求面前，都市圈的美好愿景，还有很长一段路要走。

2021年，南京人，还敢在都市圈买房吗？回答这个问题，我们也分了4种情况。

1、有买南京楼盘的钱，能不能买更便宜的都市圈盘？

我们建议，买了就想办法出手。计划投资的及时打住。且看未来。

2、预算有限，纠结买都市圈，还是六合、溧水？

六合、溧水的土拍较热，地价触顶，区域属南京，房子升值性不谈，区域核心地段的改善房保值。

3、出于自住，手头没钱，能买都市圈过渡吗？

除非像宝华这种融合度较高，或句容这种有交通利好支撑的，其他谨慎——除非品质做上去了！如果有特定功能的房子，看个人。

4、出于喜好，买了都市圈别墅。

喜欢，也是重要的。何况，如果是都市圈高品质别墅、低密社区，不但没跌，事实上，还有所上涨，这点也要记住，都市圈+高品质低密宜居盘，才是有价值的！

买房看起来像一场赌博，其实，考验的是人的眼界与认知！

请记住：投资的本质，是从世界领取认知它的奖赏。因此我们一直说，你赚不了认知以外的钱。

那些当年哭着喊着抢买都市圈的南京人，甚至熬夜排队，如今正在深刻领会这一点！

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